[경매초보] 수익률과 직결되는 권리분석 실패 없는 4단계!

 

1) 말소기준권리 찾기!

경매물건은 빚으로 인해 나온 물건으로 말소기준권리를 기준으로 낙찰자 인수 여부가 결정된다.

말소기준권리가 되는 5가지는 (근)저당권, (가)압류권, 담보가등기권, 경매개시결정등기권, 전세권 있다.

 

*등기부등본에 없어도 인수되는 권리

유치권, 관습법상 법정지상권, 분묘기지권으로 누구에게나 주장이 가능하고 낙찰자 인수이기 때문에 주의!

 

 

2) 선순위임차인 찾기

낙찰 후 소멸되지 않는 권리 중 가장 중요한 것은 선순위임차인이다.

간혹 선순위임차인 인수여부를 잘못 체크하고 입찰하면 입찰보증금을 날릴 수 있기 때문에 신중해야 한다.

 

3) 세입자 보증금 인수여부 체크하기

간혹 유찰이 되어 금액만 보고 저렴하다는 이유로 입찰하면 안 되는 이유는 세입자의 보증금을 인수해야 하기 때문에 유찰이 된다는 점이다. 꼭! 금액이 저렴할 때는 유찰되는 이유를 찾아보아야 한다.

 

4) 입찰여부

인수권리의 유무를 판단하고 입찰에 임해야 한다.